吴多泰中国语文研究中心（吴多泰）

8月科学教育网小李来为大家讲解下。吴多泰中国语文研究中心，吴多泰这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

公摊面积——李嘉诚。

分期付款——霍英东。

分层出售——吴多泰。

此外还有，李兆基，郑裕彤，邵逸夫，包玉刚，郭德胜，等，不知道你听说过几个？

这些都是香港房地产最早的一批始作俑者。

而这些名词，都是以前所没有出现过的。

你现在高攀不起的房价与房贷，都是从这几位50多年前的“呼风唤雨”开始的。

港商富豪，呵呵，连一个搞实业的都没。都是靠资源垄断，资本壁垒。真不知道有什么好吹的。

以前纸质媒体时代，有些媒体吹他们一个个的品德小故事，下面一大帮给他们叫好的不知道房贷还完了没有？

#取消公摊面积到底难在哪#

1952年之前，全香港乃至全球大部分的楼房都是整栋出售的，能在这种情况下买起房子的人，不是一般人。而普通人只有一个选择，就是租房住。

香港国际鸿星集团吴多泰认为长线收租资金回笼太慢，，就想了一个法子，就是分层来卖。把一栋5层的楼房出售给5个人。

这大大降低了购房者的门槛，。短短几天，两栋楼就出售一空。但是即使是拆开来卖，这些每层1000呎（差不多90平米）的公寓，一套售价也在2万港币左右，普通工薪族月工资只有两三百元，根本不可能一次性拿出这么多钱来买房。

霍氏集团的霍英东拿下了油麻地四方街的地，要建100栋5层楼唐屋，也打算按分层出售的方式卖楼。

霍英东感觉分层卖楼的周转率无法支撑起其庞大的资金需求，于是，他找了一个当地非常有名的律师，决定在动工之前就向大众卖期房，并且支持分期付款，付上10%～30%的首付，就可以预定一套公寓。

这种模式在当年造成了不小的轰动，100多栋房，1200多套公寓很快就卖完了。这就是商品房在香港的开端。

但是问题也出现了。就是新建成的香槟大厦，其每层楼的面积都不同，导致之前每层均分的方式行不通了，电梯的维护、修改屋契均产生了纠纷。

房子小的想少出一些楼道清理费，在一楼居住的甚至拒绝交电梯维护费，至于如何去划分，实在没有标准。

于是霍英东和律师一想，索性就按照大家均分“公共契约”的形式去做分配。自此，“公摊”的形式就奠定了基础，因为当年的楼房不能拆分出售，相当于大家合伙凑份子买楼，自然公共区域也要摊派。房屋买卖按照建筑面积计算。

这种做法是符合当时的历史背景的。在当时是一件好事。

那么我们现在为什么讨厌公摊呢？因为开发商把公摊做的越来越不透明。

这里面要说一个名词，叫做容积率。"容积率"是项目总建筑面积与总用地面积之比。

简单的说在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0;如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。

每个城市对容积率都有要求，避免开发商无节制的盖高楼，一般而言，容积率分为:独立别墅为0.2~0.5,联排别墅为0.4~0.7,6层以下多层住宅为0.8~1.2,11层小高层住宅为1.5~2.0,

18层高层住宅为1.8~2.5,19层以上住宅为2.4~4.5,住宅小区容积率小于1.0的，为非普通住

宅。

2000年，香港为了鼓励开发商多建一些公共区域，比如健身房，花园，儿童乐园等，这些都不计算在容积率里。

出发点是好的，但是到了开发商那里，政府不收他们的钱，但是他们照样收购房者的钱。著名的代表就是宝云汇。批的面积是22.5万尺，最后盖出来46万尺。

这些还不够，开发商还发明了飘窗，因为高度不满一米二的飘窗不计入建筑面积，飘窗会比普通窗户显得屋子大很多。最狠的情况是一个房间就一个飘窗，飘窗都可以当床了。包括只能放一个梯子就什么都干不了的室外阳台，都是那时候的杰作。

这些全都被大陆的开发商学去了。

现在还出现宣传0公摊的，所谓0公摊就是偷面积，在有限的建筑面积内造出更大的使用面积。例如把飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间或者增加只记一半面积的阳台，后期封成房间作为「赠送面积」。

售楼处小姐会问你：“你看我们赠送你们这么多面积，房价才比旁边的贵这么点儿，你感觉划不划算？”

你开心地点头称赞，感谢开发商的礼物。

首先赠送面积是不合规的，是偷来的。开发商在卖楼时，早已把建筑成本计算在里面大家公摊了。你得到的好处不会体现在面积上，只会体现在价格上。如果你买了同楼盘没赠送的户型，恭喜你，你还帮其他业主公摊了成本。

其次在你买了赠送面积之后，你相应的装修成本也一并会增加，尤其是毛坯房的工程报价如果按建筑面积来算，多出的一块你还要掏钱。

总体来说，你很开心的多花钱买了房子，开发商还多赚了钱，而赠送面积所得的收益还没有纳税，赠送的面积还不收法律保护。

重庆在2002年的时候以地方法规的形式把公摊面积取消了，香港在2013年的时候把「公摊面积」取消了，其他城市为什么到现在都不取消呢？

假设现在100平米的房子卖200万，平均房价是2万/平米。如果公摊取消，变成套内面积出售，公摊20%的话，就是80平米的房子200万，总价没变，平均房价成了2万5/平米。均价足足涨了25%。

然后假设购房者不再为公摊面积买单。开发商就会增加了的成本，他们会怎么做？

在公共区域面积偷工减料缩减成本。结果你会看到未来很多小区的楼道小到只能过去一个人，公共门厅只会留下一道走廊，电梯小的只能上两三个人，保安都站在大街上。

这种事情在开发商身上是可以发生的，香港的鸽子屋就是代表。

所以问题还是地价。只有降低了地价，里面才有更大的利润空间

本文吴多泰中国语文研究中心，吴多泰到此分享完毕，希望对大家有所帮助。