房地产产业结构 房地产产业结构分析总结

8月科学教育网小李来为大家讲解下。房地产产业结构，房地产产业结构分析总结这个很多人还不知道,现在让我们一起来看看吧！

这次房地产行业的调整，是好事。为什么？房地产行业一年从18万亿萎缩到13万亿，为什么是好事？因为挤掉了泡沫。房地产行业的泡沫分三类：

第一是居住之外，各种莫名其妙的伪需求产品，比如文旅、度假、颐养、康养、小镇、会展等。近几年独立出来的很多细分市场，本质上都不是健康的市场，只是小范围的市场，或者是故意营销出来的伪需求市场。这部分市场，如果放任自流，未来注定会带来资源的巨大浪费。比如惠州、威海等地方的所谓海景房，还有很多人都没几个的所谓景区的度假盘，交付之后都是动物比住的人多。

第二是盲目开发的各种产业地产，很多都是打着产业地产的名号做房地产开发的事，挂羊头卖狗肉。最后的结果就是，房子卖了，产业不搞了，配套没钱造了，业主被坑了。在很多地方，这样的项目比比皆是。看看华夏幸福曾经吹的牛，有多少兑现了？至于其他的就不举例了。

第三，就是开发商买榜的假数据。不好意思，为了融资，为了提升信用机构的评级，提升银行的授信额度，确实有很多开发商都买榜过，本来规模200亿一定要刷到500亿，本来500亿刷到1000亿。很多开发商还是刷榜机构的股东，把刷榜公司都搞上市了。这样的虚假繁荣，就跟当年亩产万斤一样，是非常不好的。现在很多开发商为了活下去，开始主动降负债了，销售额也不再造假了。#杭州头条# #房价# #杭州身边事#

说白了，这三大泡沫，都是违背房住不炒本质的。把这三大类泡沫都挤掉之后的市场，回到真正需求的市场，才是能够看到行业真实需求和规模的市场。也只有这样，这个行业才会回到良性轨道。

健康的行业，才是稳健前行的行业。

行业的真实需求和规模可以量化之后，一切就好安排了。

1，商品房可以量化。人口和土地数量可以安排，不会再有密集推地带来的库存积压，也不会有需求估计不足导致的供给侧失衡。

2，保障体系可以量化。因为大数据的日益完善，老百姓的收入一样可以量化。收入量化之后，就可以针对性地开展保障房的合理化供给。不管是共有产权房、廉租房等，都可以根据人口本身的情况进行配置。乃至职住平衡政策，也可以定向定量展开。

3，城市功能和配套可以量化。在当前几乎大到国家、中到所有城市人口都不会出现爆发式增长的前提下，不会再有盲目摊大饼的发展。在现有人口基数和分布的基础上，合理化配置城市功能与配套就显得尤为重要。以杭州为例，目前的很多板块的城市功能和配套出现错位，核心区配套齐全甚至充足，甚至出现综合体过剩，而很多新兴板块则不足。合理化的配置，才可以进一步提升居住品质，实现整座城市的大职住平衡。

商品房市场，保障市场，城市功能和配套合理化配置，这才是对一座城市未来更好的事。

甚至，很有可能会再进一步进行住房体系的深度改革，推进租售同权、租购同权的逐步落地。如此一来，才有可能真正实现居者有其屋。

这是接下来住房体系改革的大方向。2022年杭州首个共有产权住房，2023年即将大面铺开（预计超过2万套）的人才房，都已经在铺垫。

也就是说，把房子的红利，从少数商品房业主的小红利（不管你承不承认，真正居住在商品房小区的人，依然只是城市的少部分人，大部分人依然居住在经济适用房、回迁安置房、人才房、租赁用房甚至员工宿舍里），逐步扩大为城市居民的大红利，这才是城市之幸。

安居乐业，就是普通老百姓最大的稳定，也是社会最大的稳定。

对于个体来说，在未来限价持续存在、土地供应持续稳定、人口增量减少而真实需求也基本稳定的情况下，加上政策逐步放开，市场的大起大落将越来越少，楼市的周期将越来越不明显。

当下最重要的机会点，是三个：

1，政策放与收之间的窗口期，大部分的人都还没有反应过来，要果断。这个时间很短，过了就过了。

2，土地供应结构里的机会。比如2021年下半年市场不好，2021年10月、12月和2022年4-6-9月三次集中供地，优质土地密集，给改善客户带来了一个非常难得的上车机会。一旦错过这波机会，后续核心板块土地减少，上车就难了。

3，限价结构里的机会与陷阱。很多板块的限价都是不合理的，有的高了有的低了，这就留下了限价里的购房机会。这个此前专门有文章写过，感兴趣的可以翻阅历史文章，这里就不展开了。

赚钱的事，永远值得多花心思。毕竟，即便是在当前的行情之下，买对一套房的收益，可能比大部分打工十年都强。而买错一套房，多打十年工都未必能弥补。

上半年托底→重建，

下半年转型→突围。

上半年重心在于经济“托底”和信心“重建”，下半年结构“转型”和竞争力“突围。

1.托底：稳增长彰显力度与决心，地产链信心筑底（龙头房企/银行/建材/家电）；海外高接种率下防疫优化路径的启示（医疗设备/特效药/休闲服务）

2. 重建：信心与秩序重建，资本市场定位重要和央国企价值重估（能源央企/科技央企/科创板），互联网反垄断政策预期稳定（互联网/平台经济）

3. 转型：探寻制造业中坚力量，中长贷回暖拉动制造业复苏（通用设备/新能源设备），新能车产业链潜在扩表方向（储能/通用设备中的新能源车链），技术周期驱动的绿色化与智能化（复合铜箔/温控设备/碳化硅）

4. 突围：国家安全观“自上而下”战略升级，能源安全/供应链安全/信息安全/国防安全（油气装备/机床/半导体设备/信创/航空航天）

中国房地产行业将迎来2个变化：

第一，房地产作为刺激经济的手段，已经一去不复返了

在过去二十年时间里面，每当我国经济面临增长压力的时候，房地产无疑就是一个白衣骑士，每一轮刺激经济都会导致房价新一轮上涨，因此房地产也被定义为中国的支柱产业，不得不承认，房地产在一定时期内，确实为我国经济做出了巨大的贡献，但今非昔比，高房价暴露出来的问题也是非常大的，我们这个国家要走向富强，必须要骨子硬，房地产注定是泡沫经济，盘子再大都是虚假财富，要让经济驶入快车道，必须要发展高科技，做有技术门槛的事情，所以未来二十年，房地产作为刺激经济的手段，已经一去不复返了！

第二，人口增量和结构的变化，彻底改变房地产市场的基本面

支撑房地产发展的长期动力就是人口增长，但是最近的一次人口普查告诉我们，人口老龄化已经越来越严重，新出生人口在急剧减少，而老龄化对房地产的需求结构起到了决定性的影响，未来十年、二十年，人口增量上不去，那么就意味着未来三四线城市房子没有任何的升值潜力，部分二线城市房价也将持续横盘，只有核心都市圈里面的核心城市才有一定的置换价值。这是由人口面积决定了，也是不可改变的趋势。

所以，看懂这两点的朋友，应该尽量在核心城市布局资产，来抵抗未知的变化，这才是王道！

六普（2010年）数据，全国城镇地区家庭住房来源的结构，自建房占比最高，其次是商品房(新房）。估计当前，商品房与自建房的占比差不了⋯⋯

房地产依然是国民经济的支柱产业，经济结构的调整任重而道远[点亮平安灯][点亮平安灯][点亮平安灯]

郁亮说，房地产进入“黑铁时代”，可以看出，他看空房地产意愿浓烈。那么，现在的房地产果真迎来黑铁时代吗？

我觉得，郁亮的看法略显悲观。在我看来，目前的房地产应该是“白银时代后半程”，如何理解这个提法？可以看三个纬度。

第一个纬度，房地产市场需求依然存在，尽管，较之房地产“黄金时代”的“抢房需求”，现在的市场需求要弱很多，可根植于人们心目中的买房理念依然强劲，租房生活还是难以让人接受的。只要房屋消费观没有出现根本性逆转，房地产市场需求就将持续旺盛。

第二个纬度，土地财政思维依赖依然存在，尽管，伴随着近几年各地的产业结构调整，房地产独大的格局有所改变，尤其是智能科技产业、数字经济产业的崛起，让一些地区抛却了土地财政依赖，可还有不少地区尤其是三四线城市需要靠卖地维持城市发展。

第三个纬度，房地产告别了粗放式发展阶段，迎来品质化、智慧化发展阶段。阿猫阿狗都能当房地产开发商的时代已经一去不复返，当下的房地产行业给房地产企业提出了更高的要求。而正是高要求，才是房地产行业洗牌的好机会，才是高水平企业的发展良机。

我一直的观点，房地产白银时代将会持续到房地产税开征后五到十年，彼时，房地产业将迎来“清水时代”。

要规范要规范要规范！调结构，是真正解决方案。房地产必须理性发展。

房地产上下游企业

随着房地产行业的寒冬来到，我们来分析一下房地产行业上下游企业的生存情况。首先我们对上下游产业来个定义，上游产业指处在整个产业链的开始端，提供原材料和零部件制造和生产的行业；下游产业主要是对原材料进行深加工。各个行业的上游企业和下游企业都应该同甘共苦、互助互盈、共同生存发展。

地产企业上下游企业类别进行综合分析整理如下：

工程类：基础工程、供配电工程、消防工程、防水工程、钢结构工程、直饮水工程；

服务类：监理单位、检测单位、土地评估、地产勘察、造价招标；设计类：工程设计、装修设计、电力设计以及人防设计等；

主体材料：防腐、防水、门窗幕墙、保温、型材、钢材、型钢、油漆涂料；

安装材料：电缆、插座、电线、开关、配电、阀门、 管材、管道、水泵、灯具、通风空调、光源、供水、升降设备、电梯、仪表、消防报警；

　　装饰材料：吊顶、板材、石材、龙骨、陶瓷、瓷砖、整木、布艺、家装、橡胶地板、地毯、地板、壁纸、塑料、创意家具、洁具、卫浴、整体橱柜、厨具、家具家电；

　　智能化：对讲、立体车库、监控、智慧、智能家居；

　　综合材料：家居、户外设施、消防救生器材、办公设计；

装修展区：家装企业、建筑装饰设计企业、实力建筑设计院；

同时还有各类家电，总之房地产上下游产业链除了上述产业还有很多，很多生活中的相关产业都与房地产相关，在我国的所有产业中占了很大比例。





#金华头条#下面我们讨论一下金华的房价问题吧

2023年楼市展望结合宏观经济的理解以及所了解到房地产业的动态，笔者对2023年的楼市做出如下展望：政策基调。从房地产调控年走向房地产消费年。住房作为消费热点和经济增长点不仅不会削弱，且会有所加强。增长方式。随着“十一五”的开局，经济增长方式从“三高一低”的粗放型增长方式要向“三低一高”的集约型增长方式转变，以及对资源节约型、环境友好型的社会的强调，房地产行业亦将转向加大发展节能省地型建筑。如，在楼盘开发上中央已明确要求，推进能源资源节约，对此，建设部已出台《绿色建筑技术导则》，国务院还将出台《建筑节能条例》，还将建立和完善节能省地型建筑的市场、价格、税收机制，2023年将全面启动绿色建筑(住宅)的开发，因此2023年一定会在这方面取得明显成效。结构变化。从国民经济产业结构调整的角度，房地产业作为支柱产业的地位更加重要；房地产产业内结构将进一步走向供求平衡，结构合理。楼市走势。2022年中国楼市总体上可实现动态、平稳增长，房价总体稳中有升，涨幅可能低于2005年：楼市趋于理性化(突出一个“稳”)、楼盘加快绿色化(突出一个“省”)、融资实现多元化(突出一个“多”)。果能如此，中国房地产可望在新的一年在实现又快又好发展，

危险吗？社科院发布的一个数据说我们居民的资产结构，有60-70%是在房地产上面，这是很危险的，没有一个发达地区是这样的资产结构，更多的是其他金融资产结构。

对比之前有机构将房地产说成是支柱产业，恒大1.8万亿的债务大而不能倒。

【海南琼海：发挥独特功能性作用 争当滨海城市带“优等生”】记者了解到，过去五年琼海全市地区生产总值年均增长5.8%，城乡居民人均收入年均增长8.3%，三次产业结构调整为33:13.1:53.9。房地产开发投资占固定资产投资比重和房地产业税收占总税收比重大幅下降，以医疗健康产业为核心、以全域旅游和会议会展等现代服务业为主导的特色产业体系初步构建，服务业成为新的增长点。

详情→海南琼海：发挥独特功能性作用 争当滨海城市带“优等生”_最新资讯_海南网络广播电视台

著名经济学家任泽平再次预测经济形势：未来经济形势可以用两个词来概括！

第一是，筑底；今年第四季度到明年上半年，任博士认为都是经济筑底阶段；

第二是，分化；包括房地产行业，行业分化，产业分化，还有新经济和旧经济分化；

加上股票市场的分化，地区经济也在分化。

实际上正处在一个转型的时期。

转型意味着更迭，产业结构的进化和分化；

传统大幕落下，新经济，新模式，新基建正在酝酿之中。

任博士最近每天200个俯卧撑，马老师最近都在跑路，边跑边看风景边思考；

网友说，经济学家们都爱上了锻炼；

很多专家经济学家不怎么谈经济。

郎咸平都半个月不发表经济观点了；

光远也不看经济，看上风景了！

这是为啥呢？

股市和房市都不行了！

经济的未来在哪？

振兴实体啊！！

#展望2022房产行业新常态# 中国从改革开放1978年到房地产改革1998年到如今已经经历了23年的历史从满足居房要求到改善性居房中国房地产出现了历史性的突破。然而随着楼市的温度下降,中国房地产靠卖地、买房这种粗狂式的模式该结束了。必须“结构性政策”性转变寻求新的经济发展模式。从这次中央经济工作会议，对房地产的定调有三个突出的这次中央经济工作会议，对地产的定调有三个突出的特点是:

①将房地产放入“结构政策”而不是宏观或者民生政策，这预示着，未来房地产的方向是进行结构性调整。

②首次提出加强预期引导，探索新的发展模式。过去狂飙猛进，靠卖地，靠买房的粗放模式结束了，房地产的未来必须寻找新的价值点和模式探索

③强调房地产的良性循环，过去那种过于严厉的调控模式肯定要结束了，时间换空间，良性循环才是最为重要的。

作为长三角都市圈的重要地位→无锡来说

有着较强的地理优势。半小时的经济都市圈可以到达上海、杭州、南京等地。这也注定十四五计划无锡必定有结构性的调整。

我是80城市生活一个关注中国经济发展和无锡经济发展（房地产） 你的需求就是我的关注

邱晓华：中国房地产的黄金时期已经过去。中国房地产已进入相对饱和、结构需优化的换道发展阶段。

你知道中国的住房有多少是预制板结构建筑吗？最少有100亿平方米，按现有住房质量设计标准都应该确定为危房！如果改造最少需要40万亿人民币！看来你根本不懂房地产行业！

房地产产业向细分领域发展，力高集团以双轮驱动战略激发无限活力

近年来，在土地红利、人口红利、资本红利逐步减弱，经济结构调整、消费升级和经济新常态等多重因素的影响下，我国房地产产业的发展环境发生了翻天覆地的变化。一方面，房地产产业虽然经历了多年繁荣发展，但是产业链资源整合不到位，产业内在结构与产业逻辑有待调整，行业竞争加剧。另一方面，我国城市化建设持续推进，城市消费群体日益扩大释放出巨大的消费潜力，需求不断精细化，对品质的要求不断提高。这便要求房地产产业持续向细分领域深耕，朝着差异化、专业化和多元化方向发展，拓宽产品线，走经营型、综合型发展模式。

基于行业发展趋势，各大房地产企业开始不断丰富产品矩阵，延长服务链，踏上转型升级之路，其中不乏表现优异者，在行业发展变革过程中发挥了重要的引领作用。

成立于1992年的力高集团便是以地产开发为主，集康养、商业、科技、物业等多元化产业于一体的大型综合集团，其打造的新东方健康建筑产品体系（NOWA ）以及旗下力高健康生活集团提供的全生命周期健康社区物业管理服务，都是极富战略眼光与前瞻性思维的。特别是力高健康生活集团融合高品质物业、社区健康管理以及智慧科技平台的全生命周期健康社区物业管理服务，无疑是房地产企业综合发展、深化服务的优秀模板。从力高健康生活集团向港交所递交招股书，计划上市便可以看出其发展的良好势头，也体现了力高集团“地产+多元化”的双轮驱动战略的正确性。

当然了，房地产产业想要升级提档，仅仅企业转型创新是无法完全实现的，还需要良好的政策环境与合理有效的市场监督，构建良好的发展环境，整个行业才能健康有序发展，不断迸发活力！

一张图，能出地产未来1-5年的格局！

拿地金额和面积排行，基本是国企、央企、城投、混改……房地产未来得固化结构已基本见端倪，国资招拍挂，民营城市更新。

地产转型迫在眉睫，民生、保障、产城、康养……也许都是未来需要思考的方向。地产人及地产产业服务链上的同样如此。

#苏州楼市# #房地产# #房地产进入“黑铁时代”了吗# #楼市调控#

未来的经济趋势，可以用两个词来形容，第一个词叫筑底，第二个词叫分化。从今年四季度到明年上半年，是一个经济筑底的阶段。分化，包括房地产分化、行业分化、产业分化、新经济和旧经济的分化、股票市场板块的分化，还有就是地区经济也会变得越来越分化。这就是我们经常讲我们现在处在一个转型的时代。转型是什么？转型就意味着时代的更迭，产业动力结构的进化和分化。这个东西都是有规律的。传统行业在大幕落下以后，它会面临剧烈的调整。同时，新经济、新模式、新基建也在酝酿产业革命。

洞娃说房产:

房地产是个敏感话题，时刻牵动着市民的神经。2022年的房地产走向又如何呢？

个人认为，房地产的鼎盛已经结束，房住不炒，稳定市场是大基调。既然是稳字当头，那么大起大落都不可能，微小的波动还是有的。

房地产作为支柱产业，已经火爆了20年，高扛杆运行时间过长，该到回归自然了。然而，产业结构的调整又得需要时间，乡村振兴也不是一蹴而就的事情，工业振兴也还得有个过程，所以目前只能是先稳住房地产，慢慢调整产业结构，逐步增强实体经济，逐渐培育新的经济增长点。

那么，资本又会流向哪里呢？新基建，新能源，新科技可能是一个方向，资本可能会下沉，用来夯实基础，用来补充一些产业空虚与欠帐，也就是说可能会放慢脚步填填窟窿，补补断墙，所以未来几年经济发展速度可能会放缓，就业会越来越难，钱越来越不好挣，日子会更艰难，也就是庄稼人常说的“换脚步”。经济的持续高速发展已经不大可能了。

在这过程中，可能会抑制一些“出头鸟”，政策会倾斜下沉，走向群众，这也是缩小贫富差距，追求共同富裕的具体举措吧。

总之，房地产热火了20年，该歇歇气了，但会平稳过度，软着陆。将来，科研，新基建，新能源，工业实体，农业产业等方面可能是发展的新方向，但时间可能会漫长一些。该到放慢脚步，等等灵魂的时候了，该到耐下心来打持久战换脚步的时候了……

—— 洞娃悟经济于2022.1.4日夜

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