REITs大扩容：发行活跃，入场机构渐多

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　　按照国家发改委相关文件，REITs类型将由9类增至12类。2024年以来，REITs新增数量及募资规模皆较2023年大幅增长，与此同时，入场公募机构出现不少新面孔，比如易方达、嘉实等大型基金公司。

　　易强/文

　　8月6日，国家发改委印发了《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目申报材料格式文本(2024年版)》，以提高申报材料的标准化、规范化水平，“进一步提高常态化发行工作的质量和效率”。

　　在此之前，于7月26日，国家发改委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》（下称“《通知》”），明确了项目的申报要求。

　　按照上述《通知》分类，项目类型将由9类扩充至12类，此外，“符合国家重大战略、发展规划、产业政策等要求的其他基础设施项目”也可以申报。

　　上述文件的发布进一步打开了市场对公募的想象空间。

　　当下，无论是一级市场还是二级市场，都是资本的宠儿。

　　根据数据，截至8月12日，2024年成立的公募已有11只，比2023年全年多出5只，其中10提前结束募集，且11只都超募，最终按比例配售（面向公众投资者部分）。募资规模方面，2024年以来首募规模273亿元，较2023年全年增长3成。同期，中证指数（932006.CSI）2024年以来涨幅为7.70%。

　　机构也越来越多。就已上市项目而言，其运营方已经涵盖16个省级单位，比2023年多出5个，基金管理人已经有19家，比2023年多出4家。

　　类型扩容

　　下面先从类型的扩容说起。

　　根据7月26日国家发改委发布的上述《通知》，已经明确的类型由之前的9类扩充至12类，新增的3类是文化旅游、水利及养老设施。

　　其中，文化旅游基础设施类主要包括自然文化遗产、国家5A和4A级旅游景区项目。水利设施指的是具有供水、发电等功能的水利项目。养老设施类则限于依法登记并在民政部门备案的养老项目。

　　在此之前，根据2023年10月证监会发布的《关于修改<公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）>第五十条的决定》，类型已经由之前的7类扩充至9类，新增的2类是租赁住房及消费基础设施。

　　更早的2020年4月，证监会与国家发改委联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（）试点相关工作的通知》明确的类型是仓储物流、交通设施、市政设施、生态环保、园区、能源及新型基础设施等7类。

　　截至8月12日，已经成立的41只公募涵盖了交通、能源、生态环保、仓储物流、园区、租赁住房及消费基础设施等7类，尚未成立的主要有市政、文化旅游、水利、养老及新型基础设施等5类。

　　其中，市政基础设施主要包括城镇供水、供气、供热项目，以及停车场项目。新型基础设施主要包括数据中心类、人工智能基础项目，5G、通信铁塔、物联网、工业互联网、宽带网络项目，智能交通、智慧能源及智慧城市项目。

　　根据2023年8月1日国家发改委等部门发布的《关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知》，在的发行上，将促进公平准入，推动符合条件的民间投资项目发行，进一步扩大民间投资。

　　至于申报项目的条件，按照7月26日发布的上述《通知》，至少要同时复合6个要求，即权属清晰、资产完整、运营稳定、收益良好、规模达标，相关参与方应信用状况良好。

　　收益指标上的具体要求包括，最近3年经营性现金流均为正，最近3个会计年度的平均息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）不低于未来3个会计年度平均预计息税折旧摊销前利润（或经营性净现金流）的70%等。

　　资产规模上的要求是，对于首次发行项目，当期目标不动产评估净值原则上不低于10亿元（租赁住房项目和养老设施项目不低于8亿元），发起人（原始权益人）以控股或相对控股方式持有基本具备发行条件的各类资产合计规模原则上不低于拟首次发行资产规模的2倍等。

　　信用方面最基本的要求是，发起人、项目公司、运营管理机构近3年在投资建设、生产运营、市场监管、税务等方面无重大违法违规记录，未发生重大安全事故。

　　按照《通知》表述，国家发改委将压紧压实各方责任，针对不同主体细化实化相应责任，并用好项目退回机制。

　　募资远超2023年

　　从公募的发行情况来看，这类产品在一级市场上备受青睐。

　　根据数据，截至8月12日，2024年以来成立并上市的有11只，比2023年全年多出5只，其中10只已经在交易所挂牌上市，7月11日成立的华安百联消费则将在8月16日上市。首募规模方面，2024年以来合计273亿元，比2023年全年（201亿元）增长30.85%。

　　从RIETs类型来看，2024年以来成立的主要有4类，其中，消费基础设施类有5只，能源基础设施类有3只，交通基础设施类有2只，仓储物流基础设施类1只。

　　上述4类中，募资规模居首的是消费基础设施类，合计145亿元，占比53.11%，其中仅华夏华润商业即募资69亿元。能源、交通及仓储物流类基础设施类分别募资35亿元、78亿元及15亿元。

　　截至8月12日，已经成立的有41只，首募规模1258亿元，涵盖7类基础设施项目，除却上述4类，还有园区、生态环保及租赁住房等3类。

　　除却首次募资，还有红土创新盐田港（000088）、博时蛇口产园、中金普洛斯、华安张江产业园等4只已经成功扩募。从《更新招募说明书》来看，其扩募规模分别为12.44亿元、4.15亿元、18.53亿元、15.53亿元，合计49.65亿元。

　　二级市场上，公募REITs2024年以来的表现亦不俗。截至8月12日，中证指数涨幅为7.70%。

　　机构不断加入

　　从数据上看，市场上的机构越来越多。

　　公募机构方面，截至8月，已经成立的公司有19家，2024年入场的公司有易方达、嘉实、工银瑞信及华安基金等4家，其成立的产品分别是深高速、中国电建（601669）清洁能源、河北高速及百联消费，募资规模分别为20.48亿元、10.70亿元、56.98亿元及23.32亿元。

　　根据《招募书》，上述4家公募机构皆设立了业务部门，但称谓稍有不同。

　　从项目运营方的出处（如果运营方不止1个，则以主运营方为主）来看，已上市来自16个省级行政单位（含直辖市及自治区），2024年才有上市项目的省级行政单位有5个，即河北、湖南、天津、新疆及四川。

　　其中，河北上市项目是工银河北高速，其运营方是河北高速公路集团。湖南上市项目是易方达深高速，其运营方是湖南益常高速公路运营管理公司。天津上市项目是博时津开产园，其运营方是天津泰达产业园管理公司。新疆上市项目是华夏特变电工（600089）新能源，其运营方是特变电工新疆新能源股份公司。四川上市项目是嘉实中国电建清洁能源，其运营方是四川松林河流域开发公司。

　　截至8月12日，还有1只即华夏首创奥莱的发行工作已进入尾声，其运营公司位于北京，属于消费基础设施类。还有1只已经获批，但尚未开始募资，即博时津开产园，其运营公司位于天津。

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来源：证券市场周刊