公募REITs市场火爆：谁在持续买入这一风景独好的资产

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　　在全球资本市场持续震荡的背景下，国内小众产品公募REITs却风景独好。8月7日，中证REITs全收益指数大涨1.33%，实现9连涨，年内涨幅扩大至12.85%，成为年内表现最好的一类公募产品。多只个券涨幅惊人，其中中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT、博时蛇口产园REIT年内表现均超30%。市场情绪高涨，交易额和换手率均创出近期新高。面对公募REITs的火爆行情，投资者们纷纷探寻背后逻辑，机构资金入场迹象明显。

　　高分红性价比凸显，配置价值获认可

　　在近期无风险利率持续下行的背景下，公募REITs高分红的优势进一步放大。数据显示，截至8月7日，2024年公募REITs市场共分红44.78亿元，分红收益率领先股票市场。与此同时，在权益市场表现低迷的情况下，公募REITs的低波动和稳健收益特性，使其在资产配置中的价值得到凸显。中欧基金基金经理桑磊表示，添加公募REITs能有效降低投资组合的整体波动性，与股债的相关性较低，能走出独立行情。随着公募REITs市场规模扩大、上市数量增多，有望吸引更多资金关注。

　　政策暖风频吹，市场前景可期

　　除了自身投资属性优势外，近期频频利好的政策环境，也是推动公募REITs市场持续火热的重要因素。国家发改委日前发布通知，提出全面推动基础设施领域公募REITs项目常态化发行，市场对新发和扩募提速预期增强。同时，监管层推出公募REITs实时指数，完善市场基础设施建设，营造良好的投资氛围。在"基本面修复+利率下行"的核心逻辑下，市场人士普遍看好公募REITs未来表现，认为随着市场规模扩容，公募REITs有望迎来新一轮上涨行情。

　　警惕追涨杀跌风险，关注业绩和供给压力

　　在看好公募REITs配置价值的同时，投资者也需警惕潜在风险。中证鹏元研发部资深研究员吴进辉提醒，经过大幅上涨后，公募REITs短期内存在回调风险，建议投资者勿盲目追高，注意优化仓位、及时止盈。此外，底层物业资产的经营稳定性和成长性也是考量重点。受经济下行影响，部分公募REITs面临大租户退租、租金下调等压力，尤其是产业园、仓储物流类项目需重点关注。而随着公募REITs发行常态化，未来供给压力不容忽视。综合来看，在个券选择上，保障房、环保板块经营相对稳定，配置型资金可持续关注；而产业园、仓储物流虽有估值修复空间，但经营压力仍不小，需谨慎对待。

　　总的来说，在全球资本市场动荡之际，公募REITs市场一枝独秀，成为投资者关注的焦点。市场火爆行情的背后，是其稳定收益、低波动等配置价值优势的体现。展望未来，在政策利好和市场扩容预期下，公募REITs有望迎来新一轮慢牛行情。不过投资者也需警惕短期回调风险，关注底层资产质量，择优配置，以获得长期稳健回报。

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来源：金融界