基础设施REITs发行常态化 顶层设计渐趋完善

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　　近日，国家发展改革委对外发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（以下简称《通知》），部署推进基础设施REITs常态化发行工作，《通知》自2024年8月1日起实施。

　　“基础设施REITs的常态化发行指的是将基础设施REITs的发行过程制度化、规范化。”北京大学光华管理学院副院长张峥表示，全面推动常态化发行的核心目的是通过REITs市场的高质量发展，更好发挥REITs市场功能，以服务国家重大战略和推动经济社会高质量发展。

　　试点成果显著

　　2020年4月份，中国证监会和国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，启动基础设施REITs试点工作以来，我国基础设施REITs市场建设取得了显著成果，产品功能也在实践中不断完善，为推动基础设施REITs常态化发行创造了良好条件。

　　具体来看，在市场体系方面，伴随着公募REITs市场建设有序推进，我国也在积极推进持有型ABS（私募REITs）与Pre-REITs相关政策的制定以及项目的储备与立项，目前已逐渐形成公募、私募与Pre-REITs三位一体的政策体系、发行体系与投资体系。

　　在发行端，以公募REITs市场为例，“首发+扩募”双轮驱动发展格局已然成型。据资讯数据统计，截至目前，我国已有40只基础设施公募REITs完成首发募资。据《》记者不完全统计，除了4只已顺利完成扩募外，至少还有8只正在筹划、申请扩募或接受审核之中。

　　在公募REITs发行市场中，市场参与主体也正持续向多元化拓展。一方面，涵盖资产类型已由最初的收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流类型扩容至水利设施、保障性租赁住房、消费基础设施、新能源发电等领域；另一方面，随着7月23日全国首单民营企业风电公募REITs——中信建投（601066）明阳智能（601615）新能源封闭式基础设施证券投资基金在上海证券交易所上市，发行主体也正式扩容至民营企业领域。

　　在投资端，以公募REITs市场为例，我国基础设施公募REITs二级市场也从初期的高溢价发行、非理性上涨历经震荡下行，再到年内企稳回升，基本走过了一个完整市场周期。据资讯数据统计，截至7月28日，已上市的40只基础设施公募REITs中，30只年内取得正收益。

　　在产品功能发挥上，光大理财股权部相关负责人表示，基础设施REITs产品可以有效盘活存量资产，为新项目建设提供增量资金，为不动产投资提供退出渠道，进一步促进投资良性循环，同时降低企业资产负债率。

　　从发展前景来看，我国基础设施REITs保持良好发展态势。戴德梁行发布的《亚洲REITs市场研究报告》显示，预计到2025年底，根据产品数量排名，中国有望在2025年成为亚洲最大的公募REITs市场。

　　完善顶层设计

　　《通知》完善了REITs发行的顶层设计，简化了监管流程，拓宽了资产准入范围，优化了项目运营收益要求等。

　　具体来看，基于试点阶段的项目申报经验，为响应国家政策和市场需求，《通知》进一步拓宽了准入资产的行业及区域范围，将底层资产行业扩容至十二大类，新增了养老设施、市场化租赁住房、燃煤发电等资产类型，放宽了旅游景区范围，纳入了产业园区、消费基础设施、文旅基础设施等行业项目配套或不可分割的酒店、底商等。

　　张峥表示，无论是传统产业、战略性新兴产业还是未来产业，都需要相关基础设施作为产业发展的支撑，在这些领域中需要大量的基础设施投资。

　　“相关项目的基本特性是，初期投资规模较大，回报期长，因此，基建领域的可持续投资运营需要规模化的长期资金，需要适配的金融安排，尤其是需要提高权益资金的比重，而REITs正是权益融资的重要工具。”张峥说。

　　此外，《通知》在继续严把投资管理合规性和土地使用合规性的基础上，总结试点经验，强化了项目资产完整性，简化了资产可转让性，放宽了某些行业可扩募资产规模要求，明确了PPP新机制对特许经营项目合规要求，提升了回收资金用途的弹性空间。

　　一位业内人士表示，试点阶段，对于公募REITs的净回笼资金使用要求仍较为严格，资金使用渠道若能进一步放开，将显著提升企业发行积极性。

　　而常态化发行阶段不再对投资收益率做出统一要求，更多通过信息披露让投资人自行决策。

　　《通知》明确，不再统一规定基础设施REITs的现金流分派率或内部收益率等指标，不为预期投资收益率背书，而要求发起人（原始权益人）、基金管理人全面分析各种因素对经营收益的影响，谨慎披露未来收入预测假设条件。

　　在张峥看来，这一变化是全面推动常态化发行的重要举措，将有助于进一步健全市场化定价机制，实现投融资双方利益的高水平平衡，让投融资双方可持续创造价值。

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来源：证券日报