分红水平下滑、部分项目承压，公募REITs二季度业绩分化

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　　最新出炉的公募REITs二季报显示，二季度公募REITs市场暖意延续，但相较于一季度的高歌猛进，二季度表现出现了波动和分化。

　　从底层资产经营情况看，不同类型项目业绩表现不一，产权类资产表现稳定，特许经营权类资产波动相对较大。其中，高速公路项目营收整体承压，业绩下滑明显。二季报显示，业绩下滑主要原因是假期免费通行时间延长以及受到恶劣天气影响，通行费收入整体下降。

　　值得注意的是，多数REITs二季度可供分配金额出现同比下滑，有8只REITs可分配金额同比下滑15%以上。中金公司（601995）研报指出，季度可供分配易受到项目季节性以及当期调整项影响，存在一定波动性，建议投资人可适当拉长观测周期以获得较为稳定的可供分配预期。

　　底层资产经营稳健

　　整体来看，公募REITs底层资产经营稳健，已披露二季报的36只REITs超九成盈利，仅中金安徽交控REIT、华安张江产业园REIT、嘉实中国电建（601669）清洁能源REIT、建信中关村产业园REIT4只亏损。

　　净利润最高的是中航京能光伏REIT，合并净利润达到8115.24万元，同比增幅39.86%。二季报显示，该项目的主要营收来源是电力销售，2个光伏发电项目通过国网电力有限公司向终端电力用户提供电力，并获取电力销售收入，报告期内合计结算电量1.71亿千瓦时。

　　不过，不同类型项目表现有所分化。REITs可根据底层资产类型分为特许经营权项目和产权类项目两大类，前者目前包括清洁能源、收费公路、污水处理等，后者包括保障性租赁住房、产业园、仓储物流和以购物中心、商业地产为主的消费基础设施。

　　从净利润同比变动情况看，产权类项目表现好于特许经营权类项目。成立超过1年的27只REITs中，14只净利润同比上涨，其中有9只是产权类项目，包含5只产业园项目、3只保租房项目和1只仓储物流项目。

　　各类资产中，保障性租赁住房经营表现整体较好，5只保租房REITs中，有4只成立时间在1年以上，其中3只二季度净利润同比上涨，涨幅最大的是华夏华润有巢租赁住房REIT，二季度净利润264.81万元，同比涨幅达到235.69%。二季报显示，该项目出租率较高，报告期内租金收缴率达到97.25%。此外，年内上市的国泰君安城投宽庭保障性租赁住房REIT，二季度净利润达到1869.67万元，位居同类第一。

　　高速公路项目承压

　　值得注意的是，高速公路项目二季度大多营收下滑。

　　中金安徽交控高速公路REIT二季度亏损4344.69万元，是二季度亏损额最大的一只REIT。其二季报显示，报告期内，该基金持有的基础设施资产实现通行费收入(含税)约2亿元，环比下降8.18%，同比下降18.69%，交通量及通行费收入同比下降的原因主要是周边路网变化、路段改扩建对车流量及收入产生一定的影响；此外，报告期内受梅雨季节影响，项目所在地池州、铜陵、芜湖等地连续10多天降雨，对沿江高速交通量及收入造成一定影响。

　　平安广州交投广河高速公路REIT虽二季度实现净利润4940.18万元，在全部REITs中位居第二，但仍同比下滑23.49%。二季报显示，该项目二季度实现通行费收入约1.73亿元，同比下降9.91%，主要原因为清明假期期间免费通行时间延长，以及二季度广东持续强降雨，影响了车辆出行。

　　业绩不佳也影响了其二级市场表现。一季度，收费公路REITs二级市场价格全部上涨；而二季度除了新成立的工银河北高速REIT外，其余8只全部下跌，中金安徽交控REIT和国金中国铁建（601186）REIT分别以11.75%、11.33%的跌幅居前。

　　华泰证券研报指出，REITs经营情况与宏观基本面关联密切，部分底层资产类型受宏观经济周期扰动明显，但具体业绩也与运营管理能力等因素相关，且宏观经济周期对不动产和基础设施的影响存在滞后性。建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、环保、消费等。能源基础设施存在季节性波动，估值回调后可适当增配。

　　多数可分配金额下滑

　　作为强制分红的基础设施投资项目，可分配金额决定了投资人的实际收益水平。但值得注意的是，二季报显示，多数REITs二季度可分配金额同比下滑。

　　二季报显示，成立时间在1年以上的27只REITs中，有20只二季度可分配收入同比下滑，占比超过七成，其中鹏华深圳清洁能源REIT、浙商沪杭甬杭徽高速REIT等8只REITs可分配金额同比下滑15%以上。

　　其中，下滑幅度最大的是中信建投（601066）国家电投新能源REIT，二季度可分配收入为-4212.14万元，同比下滑118.37%，是唯一一只二季度可分配收金额为负的REIT。二季报显示，其底层资产为国家电投集团滨海海上风力发电有限公司，报告期内收入和净利润较去年同期有较大变动，具体影响因素包括项目所在区域风资源情况较去年同期有所下降；报告期内主动开展了为期14天的年度例行检修和电力设备预防性试验等工作，期间受升压站检修试验影响，风电机组停机未发电，影响了基础设施项目报告期的发电表现；以及集中支付了部分往年的固定管理费等费用。

　　业绩不佳的高速公路REITs也受到影响，多数高速公路REITs二季度可供分配金额同比、环比均下滑，其中浙商证券（601878）沪杭甬杭徽高速REIT二季度可供分配金额为6893.16万元，同比下滑幅度达到36.54%。其二季报显示，二季度项目收费道口通行费收入约为1.61亿元，日均176.79万元，同比下降17.15%。

　　不过，也有7只REITs二季度可分配金额同比上升，其中中航首钢生物质REIT、华安张江产业园REIT、博时招商蛇口（001979）产业园REIT、中航京能光伏REIT4只同比涨超15%。同比涨幅最大的中航首钢生物质REIT，二季度可分配金额为2116.45万元，同比涨91.24%。二季报显示，该项目包括北京首钢生物质能源项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目(一期)以及北京首钢鲁家山残渣暂存场项目3个子项目，涵盖生活垃圾焚烧发电，厨余垃圾收运处置等业务，报告期内合并净利润为1719.12万元，同比提升49.37%。

　　中金公司研报指出，受基本面、现金调整项以及其他一次性因素影响，二季度REITs总体可供分配金额较一季度环比下降19%，其中产权类中仓储、产业园和保租房可供分配金额下滑幅度较小，经营权类项目则环比出现明显下滑。季度可供分配易受到项目季节性以及当期调整项影响，存在一定波动性，建议投资人可适当拉长观测周期(如半年度、年度)以获得较为稳定的可供分配预期。

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来源：银柿财经