中信建投REITs24年一季报综述：业绩及经营表现分化 政策红利持续释放

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　　中信建投（601066）发布研究报告称，本季度REITs业绩表现整体分化，其中保租房最为平稳，高速及产业园整体承压，经营权业态内分化较大，整体三大业绩指标平均达成率均超100%。分业态来看，保租房REITs业绩平稳抗周期属性仍在，仓储物流REITs出租率有所下滑，产业园区REITs以价换量现象延续，消费REITs运营稳健，高速公路同比承压仍待修复，生态环保及能源内部表现分化。

　　进入2024年，REITs市场持续提质扩容，政策利好频出，积极因素仍在累积。中证REITs(收盘)全收益指数年内较低点上涨18.8%。一级市场提质扩容具备投资性价比，二级市场建议重点关注高股息、抗周期、强原权三大方向。

　　中信建投主要观点如下：

　　2024年一季度REITs整体业绩表现分化，三大指标平均达成率均超100%。

　　一季度保租房业态整体业绩最稳，产业园区、高速整体承压。各业态内个券业绩亦有分化，经营权类分化更大。拥有可比业绩指引的REITs收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别为102%、113%、108%，较2023年四季度均有提升。

　　各业态业绩及经营表现分化。

　　(1)保租房：一季度业绩平稳，出租率维持在94%以上高位。(2)仓储物流：扩募REITs出租率承压，嘉实京东REIT维持满租，启动风险缓释措施。(3)产业园区：吸纳承压“以价换量”现象延续，板块租金单价多表现为下跌。(4)消费：运营稳健出租率维持高位，购物中心业态REITs客流量同比增长，嘉实物美REIT租约长且经营稳健。

　　(5)生态环保：两项目业绩表现分化，首创水务污水处理量同比增长15%以上。(6)高速公路：业绩同比承压仍待修复，板块内表现分化。平安广州广河REIT、浙商沪杭甬REIT及国金中国铁建（601186）REIT受益于区位优势，业绩和经营韧性更强。(7)能源：各项目经营表现分化，国电投REIT风资源向好表现最佳。

　　C-REITs政策红利持续释放，积极因素不断累积，一级市场提质扩容更具投资性价比。

　　年初以来受益于长期回调估值性价比凸显、固收资产荒行情下利差走阔、政策红利频出三大因素，REITs二级市场企稳改善，中证REITs(收盘)全收益指数较年内低点上涨18.8%。

　　受REITs首发估值持续压实、可选储备项目丰富、原始权益人预期趋于理性等因素影响，REITs一级市场增量的投资机会优于二级存量项目，更具性价比;二级市场弹性或将较一级偏弱，但考虑到政策红利持续，继续看好高股息、抗周期、强原权三大主线的投资机会。

　　风险提示

　　1、 审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。

　　2、二级市场波动的风险：REITs的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。

　　3、 政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。

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