躺平收租的好时光即将结束 挪威主权基金转向英国房地产开发商

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　　APP注意到，十多年前，挪威规模达1.6万亿美元的主权财富基金在伦敦掀起了一场炫目的房地产购买狂潮。现在，它正努力想办法让那些越来越老旧的标志性建筑保持光彩。

　　首先，挪威央行投资管理公司（NBIM）正在涉足开发项目，为其英国投资组合中的一系列关键租约到期做准备。

　　该基金已经收回了美国银行伦敦办公园区的一部分，进行全面翻修。这可能是回答一个更大问题的前兆：如果该行在2032年主要租约到期时选择完全撤离，会发生什么?

　　NBIM的高级资产经理Michael Carter表示，“它为我们提供了有价值的见解和研究，”“我们正在深入到那座建筑的骨架，它的建筑形式与美国银行的主楼相同。”

　　这种现象正在整个伦敦上演。先是英国脱欧，然后是疫情，现在是利率上升——所有这些事件都打乱了优质房地产投资者的计划。人员很少的海外基金正被迫考虑对建筑物进行复杂的再开发，其中一些基金本打算在租约到期、贬值之前很久就出售。

　　与许多拥有巨额支票簿和小型房地产团队的主权投资者一样，NBIM最初的目标要么是与老牌企业建立的合资企业，要么是与顶级租户长期租赁的高档建筑。这些低风险建筑通常只需要很少的管理，使得没有房地产投资记录的基金无需雇用数百名资产管理人员就能扩大投资组合。

　　但在NBIM被收购10年之后，美国银行在伦敦的租约还剩下8年左右，而且由于缺乏足够大的替代建筑，这个大型占用者必须考虑是留下还是离开。

　　该基金曾考虑出售这栋大楼，但在俄乌冲突、利率上升颠覆商业房地产市场后于2022年夏天停止了这一进程。

　　Carter表示，“这是一个机会，我们认为，如果我们能以一定的价格出售它，我们将资金部署在其他地方会更好，”“事实上，事情发生了对我们不利的变化。我们说没问题。我们一直很高兴拥有这处房产，保留它，完成商业计划，并维持一段时间。”

　　相似的困局

　　其他基金也面临着类似的挑战。

　　卡塔尔投资局面临着瑞士信贷和汇丰控股各自迁出金丝雀码头总部的前景。马来西亚永久国民公司正在翻修位于布罗德盖特175号的前欧洲复兴建设银行大楼。它还拥有丝绸街一号(One Silk Street)，在年利达律师事务所(Linklaters)很快搬离后，该大楼将需要大幅升级。

　　NBIM在政府制定的严格投资规定下运作，该规定允许对未上市房地产的最高投资比例为7%。据最近提交的一份文件显示，截至3月底，该基金只有约2%的投资投向了未上市的房地产，总计285亿美元。Carter表示，大约三分之一是合伙企业，其余的是独资企业。

　　在NBIM的伦敦投资组合中，美国银行并不是唯一一家租约即将到期的重要租户。亚马逊在附近的Sixty London的协议目前定于2028年到期。

　　虽然这座建筑比美国银行的园区要新得多，但亚马逊不一定会更新。办公市场的变化速度被疫情和日益增长的环境需求所颠覆，这意味着如果公司选择不续订，即使是相对年轻的建筑也需要大量的升级工作来吸引租户。

　　碳中和要求

　　在吉尔茨珀街20号（20 Giltspur Street），该基金正在试验旨在减少该项目的碳足迹的技术，包括提升整个楼层，以重新利用钢框架，同时创造额外的空间。这是自2011年初NBIM在伦敦签署首笔房地产交易以来，NBIM在英国直接承担的首批重大开发项目之一，该公司购买了皇家地产公司摄政街物业150年租约25%的股份。

　　该项目于2022年10月获得批准，包括增加约2.5万平方英尺(约合2.3万平方英尺)的面积，打造一个略低于9万平方英尺的可出租物业。位于爱德华国王街2号的美银美林金融中心可供出租的面积约为50万平方英尺。

　　Carter表示，ESG是“建筑技术和规范发展最快的领域之一”，并补充说，在伦敦的工作与该基金在巴黎的工作相似，该基金在巴黎拥有香榭丽舍大街上下的建筑。

　　“显然，整个伦敦都面临着很大的压力，”他补充说。“重复使用而不是更换的压力要大得多。”

　　NBIM成立于上世纪90年代，目的是投资挪威的石油财富。自那以后，NBIM在牛津街(Oxford Street)、梅菲尔(Mayfair)和该市的金融区增加了资产。目前，仅在英国，该基金未上市房地产的持有量就高达45亿英镑(合56亿美元)。

　　NBIM英国房地产团队的高级投资经理Matthew Fellows表示:“自2019年以来，我们一直在寻求在伦敦进行更多投资，但还没有真正看到合适价格的合适机会。”“我介于希望和期待之间，今年会买更多。”

　　该基金最近一次在英国的收购是在2022年10月，当时它以9020万英镑的价格收购了剑桥一家生命科学公司49%的股份。

　　Carter表示，从长期收益资产的被动拥有者，到成为主动管理者，已经发生了自然的转变。

　　他补充道:“我们有足够的股权来投资我们的资产，并且一直希望成为一个积极主动、亲力亲为的投资者。”

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来源：智通财经