成色如何？实探中金印力消费REIT底层资产

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　　作为国内首批注册的消费基础设施REITs基金之一，中金印力消费REIT上市在即。其底层资产是紧邻杭州西溪湿地的西溪印象城。

　　带动区域经济发展

　　REITs的底层资产需要具备稳定持续产生现金流的能力。于西溪印象城而言，是其能够不断吸引、稳定客群的能力。2013年，杭州的第二座大型商城——西溪印象城开门营业。开业伊始便引进了浙江首家山姆会员店，这给商场带来了稳定的客源，目前近两成客流都是来自于此。

　　作为商业不动产，持续运营至关重要。印象城将自己定位为面向家庭及城市青年的城市级购物中心。开业十余年来，西溪印象城与最早一批消费者一同成长。为了保持客群稳定，西溪印象城需要不断吸纳新家庭或即将组建家庭的年轻人成为潜在消费群体。

　　交通的改善为商圈注入新鲜活力。两年前，杭州地铁三号线开通，给印象城带来了大量前往西溪湿地的游客。西溪印象城首席合伙人王成尧告诉记者：“从2023年六七月份的调研数据来看，29岁以下客群的占比在34%左右，比上年提升了5个百分点。2028年通向高教园区的地铁12号线也将开通，对商圈的辐射作用会有进一步推动。”

　　近年来，西溪印象城不断服务于杭州市和余杭区居民消费条件改善，逐渐成为杭州市具有重要影响力和区域代表性的标杆商业物业，也通过其辐射作用促进了整个区域的发展。“我们整体商圈的辐射直径可达40公里，覆盖的客群基数在200万左右。”王成尧介绍称，商场临近的绕城高速也带来不少外围县市的客群。

　　流转的生意

　　商业不动产是流转的生意，为了保持对客群的吸引力，往往要“三年一小调，五年一大调”。

　　杭州西溪印象城三层西侧是几家商铺和儿童游戏园区。王成尧说：“一年前这个位置还是一家KTV，但KTV在晚上9点以后的人气比较旺，所以我们把这片区域重新规划，把KTV移到4楼，把这块区域改成餐饮和其他商户，吸引多种类型的顾客，增加人气和流量，现在这块区域的人气就好了很多。”

　　从2023年1-9月的数据来看，西溪印象城客流量、销售量较2019年同期均有10%以上的增长。印力集团董事长丁力业告诉记者，商户的轮转主要依赖于商户的消费者满意度、客流密度、招商率、招商租金收缴率等指标。“这只REIT上市后，我们会跟基金管理人一起站在资产管理的角度来看这个项目，比如说我们会关注费用化率、资本性支出、息税前利润等指标。”

　　“抓住孩子、抓住胃”， 这是印力集团的招商策略。王成尧介绍，随着人们消费习惯的改变，吃饭聚餐成为不少消费者来商场的主要目的，于是西溪印象城将餐饮的比例从20%上调至25%。此外，搭配次主力店及专门店，来满足不同消费者的需求和偏好，力图提升消费者的消费体验，实现项目稳定性与成长性的均衡配比。

　　印力的招商团队还通过定期举办例会、制订年度招商调整方案、紧密追踪市场变化等方式，及时了解租户运营情况，对品牌进行深度调整，积极引入口碑、业绩较好和影响力较大的新品牌，做好战略合作品牌资源的关系维护，在聚合品牌资源的同时提高租户长期的稳定性及忠诚度，充分发挥品牌租户“客流压舱石”的作用。

　　“钢筋混凝土里的农民”

　　“我们其实是钢筋混凝土里的农民。种庄稼的时候，从选种到耕地、播种、灌溉、除草到收割，少了中间的任何一个环节，可能最后都是没有收获的。”印力集团杭州区域负责人张雪东说，“管理商业不动产也是一样，每一个环节都需要运营团队专注、用心地去做。”

　　在他看来，团队的质量与工作方式直接决定了商业不动产项目的营收。张雪东表示，自己每半个月便会在社交媒体上查看客户评价，并将差评截图发送给相关部门跟进。他认为，将抱怨写在社交媒体上的客人其实可以选择不来这里，“他会和你说话，就说明他很重视。”

　　深耕商业不动产20年，印力集团现在已成为国内消费基础设施领域的领先企业。据了解，截至2023年9月30日，印力集团运营管理项目165个，遍布全国53个城市，全口径管理面积超过1200万平方米，在管项目估值规模超过1000亿元。

　　中金印力消费REIT作为国内首批注册的消费基础设施REITs基金之一，对于印力集团来说，能够增加企业融资渠道，帮助企业发展进入一个全新阶段。国家推行消费基础设施REITs基金，有利于优化消费场景，激发市场潜力，进一步扩大内需、提振消费和拉动经济增长。对于投资领域来说，消费基础设施REITs有助于扩大公募REITs市场的规模和深度，为投资者提供多元化的投资选择，进一步丰富和健全公募REITs市场资产谱系。

　　盘活存量资产

　　2023年10月，证监会发布了《关于修改〈公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）〉第五十条的决定》，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。

　　“对于以购物中心为底层资产的REITs而言，投资者本身也是消费者。虽然产业园、仓储物流、高速公路等基础设施公募REITs也是我们身边的基础设施，但其实更多的投资者是一个旁观者的身份去看待这些资产。”中金基金创新投资部副总经理周嘉辰认为，对于购物中心而言，投资者不需要预约，就可以来现场自己做尽调。这类REITs和整体的消费趋势，包括和整体运营管理机构的管理能力关联度非常高。

　　消费类REITs的发行上市究竟对市场有何影响？印力集团表示，一是促进商业不动产行业资金融通。通过将商业资产打包成REITs，并在证券市场上公开交易，可以吸引更多的资金，从而增加公司的资本实力，扩大业务规模，促进行业的资金融通，同时缓解商业不动产企业的资金压力。

　　二是有利于盘活存量资产，推动商业不动产高质量发展。现阶段，我国商业不动产成交活跃度较低，很大一部分原因在于不动产大宗交易金额较大、门槛过高。而REITs以资产证券化的方式，将使不动产投资的门槛降低，普通投资者也能够参与投资，百货商场、购物中心等优质商业资产通过REITs实现资产盘活，从而有效促进商业不动产的高质量发展。

　　三是推动商业不动产行业向提升资产管理能力的轻资产运营模式转型。通过发行REITs，商业不动产公司可以形成独立的资产管理公司，从而更加专注于运营和管理商业资产。随着商业不动产市场从开发时代进入运营和资管时代，这将有效推动企业提升内功、持续提高收益率，走向资产管理、升值的良性循环。

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来源：中国证券报